樂居深度報(bào)道記者 董文艷/文

合作后，萬達(dá)資產(chǎn)會(huì)變得輕一些，萬科資產(chǎn)則會(huì)變重。它們可以共享客戶資源，面對(duì)政府的土地議價(jià)能力會(huì)增強(qiáng)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力和安全感也會(huì)增加。

5月14日上午十點(diǎn)半，王健林和郁亮上演年度“哥倆好”，萬達(dá)和萬科用一紙戰(zhàn)略合作框架協(xié)議確立盟友關(guān)系。

兩萬聯(lián)手，意圖明顯。記者獲悉，這是一場長期性合作，萬達(dá)、萬科未來將在國內(nèi)和海外市場，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)。由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。

同時(shí)，兩家還將共同成立一個(gè)聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，互相交流項(xiàng)目合作信息，該小組由萬達(dá)、萬科高層擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)。

“以后萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)就不做住宅了，只做商業(yè)，由萬科做住宅。萬達(dá)萬科一起競標(biāo)拿地，當(dāng)然在各自專業(yè)領(lǐng)域我們是各干各的，所以不會(huì)成立合資公司，只有工作小組。”一位接近合作交易的知情人對(duì)樂居記者說。

“合作后，萬達(dá)資產(chǎn)會(huì)變得輕一些，萬科資產(chǎn)則會(huì)變重。它們可以共享客戶資源，面對(duì)政府的土地議價(jià)能力會(huì)增強(qiáng)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力和安全感也會(huì)增加。”一位中型房企高層管理人士向樂居記者評(píng)價(jià)說。

兩家常常登上“頭條榜”的明星房企牽手，堪屬意料之外。但窺探內(nèi)情，一家是致力于“變輕”的商業(yè)大拿，一家是底子厚重又“謀創(chuàng)新”的住宅大戶，萬達(dá)和萬科此番合作也在情理之中。

樂居記者經(jīng)采訪總結(jié)如下：

一，萬達(dá)：剝離部分商業(yè)資產(chǎn)給萬科，減輕體重，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；抽掉住宅短板，放大萬科住宅品牌紅利。

此前，萬達(dá)已宣稱其商業(yè)地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。即在投資建設(shè)萬達(dá)廣場過程中，由他人出資，萬達(dá)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，產(chǎn)生的租金收益由萬達(dá)和投資方按一定比例分成。王健林算過一筆賬，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店，他認(rèn)為這是一個(gè)可持續(xù)的新模式。

萬達(dá)意圖在2025年開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場，如此快速的規(guī)模擴(kuò)張也需要輕資產(chǎn)的支撐。

萬達(dá)與萬科合作，意味著未來在一塊商業(yè)居住混合用地上，萬達(dá)將不再全部持有商業(yè)，以售養(yǎng)租，而是與萬科共同持有商業(yè)資產(chǎn)，并共同獲取租金收益。萬達(dá)以此完成部分商業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，減輕體重，凸顯運(yùn)營管理長項(xiàng)，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

萬達(dá)一邊在商業(yè)資產(chǎn)上做減法，另一邊則在住宅資產(chǎn)上做替換。與萬達(dá)住宅相比，萬科是全球最大住宅開發(fā)企業(yè)，2014年住宅銷售規(guī)模達(dá)21萬套以上，住宅標(biāo)簽性、專業(yè)度更強(qiáng)。萬達(dá)借此次合作，抽掉自身住宅業(yè)務(wù)短板，與萬科共享住宅銷售紅利，從這個(gè)角度看，這幾乎是一筆“全進(jìn)賬”生意，且更符合萬達(dá)未來“專而精”的商業(yè)運(yùn)營管理形象。

二，萬科：借力萬達(dá)商業(yè)配套，磨練商業(yè)內(nèi)功，提升住宅銷售溢價(jià)；搭上萬達(dá)強(qiáng)土地議價(jià)能力順風(fēng)車，壓縮開發(fā)成本。

在與萬達(dá)的合作中，盡管萬達(dá)品嘗了萬科的住宅銷售紅利，但這一紅利也恰恰是因萬達(dá)的商業(yè)配套得到了放大。兩家可謂互相借力。未來，不難想象這樣的場景，一座萬達(dá)廣場旁，樹立著萬科的住宅。萬科的商業(yè)配套由萬達(dá)填充，萬達(dá)商業(yè)同時(shí)還將為萬科住宅帶來銷售溢價(jià)。

萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)已有4年，相比之下，萬達(dá)商業(yè)成熟性更高，2014年萬達(dá)持有物業(yè)面積（含在建）高達(dá)3904萬平方米。萬科背靠萬達(dá)商業(yè)，可吸取經(jīng)驗(yàn)，磨練內(nèi)功，并提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力。

“萬科要做商業(yè)，其實(shí)不必自己獨(dú)做，應(yīng)該跟最擅長商業(yè)地產(chǎn)的一方股權(quán)合作，這樣萬科也有了商業(yè)收益權(quán)。”上述房企高層管理人士說。

今年以來，萬科一直在壓縮成本，鼓勵(lì)分公司創(chuàng)新，并向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。萬科與萬達(dá)合作，還可借助其在地方政府面前的土地強(qiáng)議價(jià)能力，花費(fèi)更少的錢獲得土地，壓縮開發(fā)成本。而兩家1+1>2的價(jià)值放大效應(yīng)，也能反過來提高獲取項(xiàng)目的競爭力。這是一個(gè)良性循環(huán)。

不過，現(xiàn)在，兩個(gè)業(yè)務(wù)高度互補(bǔ)型房企捆綁在一起，究竟會(huì)產(chǎn)生何種化學(xué)反應(yīng)還是未知數(shù)。

在樂居記者看來，雙方合作的效果評(píng)估與收益分配，也牽涉諸多人心與規(guī)則，還需步步探尋最優(yōu)姿態(tài)。

樂居記者注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，在萬達(dá)的輕資產(chǎn)路線里，萬達(dá)廣場未來將主要集中在三四線城市。這些地方的地價(jià)相對(duì)低廉，租金回報(bào)比甚至高于一二線城市。純投資不銷售的萬達(dá)輕資產(chǎn)，瞄準(zhǔn)了這樣的城市。王健林曾說，“我們不需關(guān)心房價(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以去做萬達(dá)廣場，三四線城市是未來主要方向。”

但這與萬科當(dāng)下的重資產(chǎn)局面背道而馳。

萬科需要緊盯房價(jià)，投資銷售利潤高的城市，近年來它力圖加碼一線城市。而重資產(chǎn)房企也通常難以在如今的三四線城市如魚得水。此番合作，萬達(dá)與萬科孰將妥協(xié)？這構(gòu)成了合作另一看點(diǎn)。

“除了在國內(nèi)，我們更是在全球范圍內(nèi)的合作。”上述接近交易的知情人如是說。

文章來源：樂居新聞網(wǎng)