2017年下半年開始，長租公寓成為行業(yè)熱點，尤其是在國家深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度之后。近日，長期租賃市場又起波瀾。 

4月2日，第三方研究機構58安居房產研究院發(fā)布《2018年一季度住房租賃市場報告》稱，住房租賃正在成為市場的熱點，長租公寓品牌達到1200家，但與此同時，一二線城市的租金價格出現分化，租賃行業(yè)存在的問題仍待解決。3月28日，中國建設銀行（以下簡稱“建行”）廣州住房金融服務中心開業(yè)，標志著建行廣東省分行“不動產財富管理”創(chuàng)新業(yè)務的辦理有了明確的落腳點。 
 

全國品牌公寓逾千家，行業(yè)問題仍待解決 

58安居客房產研究院監(jiān)測顯示，截至2018年3月，全國范圍內長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾200萬間。 

就地域而言，長租品牌公寓主要分布在北京、上海、深圳和廣東廣州一線城市及浙江杭州、四川成都、湖北武漢、天津、江蘇南京和蘇州等熱點二線城市。而相應的一線城市租金下跌，熱點二線城市租金上漲。 

品牌公寓走熱的同時，整個行業(yè)仍面臨眾多問題，諸如租金回報率偏低；但市場中較大部分難以滿足的需求仍以中低需求為主，短期內難以解決。主要與租房群體有關，流動人口中，新畢業(yè)的大學生、公司年輕白領和服務業(yè)從業(yè)人員占比較大，這部分人收入普遍較低，房租支付能力較弱。 

為解決租賃需求，租賃需求大的城市正在加大租賃住宅用地額供給。一季度，在全國主要城市中，上海的租賃住房用地供應最大。前3個月，上海合計成交10宗租賃住宅用地，規(guī)劃建設面積52萬平方米，至少提供5400套租賃房源，約為去年全年總供應量的32%。 

根據各地計劃，未來3-5年內，主要城市的土地供應仍將聚焦租賃住房用地。其中，上海、杭州、福建廈門三城租賃用地的年均供應面積，將占住宅用地的30%，北京、廣州的占比也逾兩成，為租賃住房提供充足土地儲備。 
 

建設“存房”新模式  回歸“房子是用來住的”本源 

當前長租市場存在諸多痛點，比如租房不能平等地享受社會公共服務；租期短、租金漲，租客權益不能得到充分保障；假房源、黑中介讓百姓安全感缺失；與租房質量相關的服務不足等。租賃市場要實現進一步發(fā)展，這些問題需要逐步厘清，而隨著房地產企業(yè)、銀行等金融機構入局租賃市場，將加速行業(yè)洗牌，為解決這些問題提供契機。 

今年1月，建行廣東省分行在國內首創(chuàng)推出“不動產財富管理”業(yè)務，俗稱“存房”業(yè)務，并在廣州試點運營。據了解，為了開展這一新業(yè)務，建行旗下的廣東建融住房租賃服務有限責任公司與廣州方圓現代生活服務股份有限公司合資設立了廣州建方房屋租賃管理有限公司（以下簡稱“建方公司”），目前已正式入駐廣州住房金融服務中心，負責專業(yè)運營“不動產財富管理”及租賃業(yè)務。 

“建行具備獨有的造價評估專業(yè)優(yōu)勢，房東提出‘存房’需求后，我們可以對其房產未來3年~10年租金收益進行專業(yè)評估。房主認可之后，我們再撮合房主和建方公司達成住房長租權交易，由建方公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，然后負責出租及租后管理。在交易期滿后，建方公司會將房產歸還給房主。”建行廣東省分行副行長吳集榮介紹。 

“建行推出‘存房’業(yè)務的目的是從供給側入手，創(chuàng)新長租房源供給模式，激活社會上存量閑置房源，解決長租痛點問題。在該業(yè)務中，建行擔當資源整合者和金融服務的角色。”建行廣東省分行租賃業(yè)務相關負責人表示，該業(yè)務有助于推動房地產行業(yè)去杠桿、抑制住房的金融屬性和投資屬性、回歸“房子是用來住的”本源，既解決了家庭不動產的流動性問題，也為房主、租客提供綜合金融服務，創(chuàng)新了家庭財富管理業(yè)務模式。 

建行廣東省分行推出“不動產財富管理”創(chuàng)新業(yè)務，被業(yè)內看作住房租賃領域具有重要意義的一步。隨著房地產企業(yè)、銀行等金融機構入局租賃市場，融資難的瓶頸不斷被突破。比如，自2017年10月國內首單長租公寓資產類REITs（房地產信托投資基金）產品正式“破冰”之后，資產證券化、債券等融資大門打開，多家房企和長租公寓品牌密集發(fā)布融資計劃。另外，銀行等金融機構也持續(xù)發(fā)力，通過與房企合作甚至直接下沉到租賃新業(yè)務等方式為租賃市場帶來更多融資。 

與此同時，各類資本、機構爭相涌入，當前，長期租賃市場已經匯聚了包括互聯網系、酒店系、中介系、開發(fā)商系等在內的多元競爭主體。那么，建設銀行此番入局會對租賃市場的競爭格局帶來哪些影響？ 

建行廣東省分行相關負責人，住房租賃市場發(fā)展空間巨大、市場層次很多，建行推出“存房”業(yè)務的目的不是為了和房屋租賃中介競爭。雙方的關系猶如“不同的魚生活在不同層面的水中”，各有不同又形成互補。 

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，建設銀行此番入局住房租賃市場將會加速市場發(fā)展。“在國家租售并舉的政策前提下，金融力量的介入對增加租賃供給非常有意義。建設銀行作為中國最早開發(fā)房地產業(yè)務的商業(yè)銀行，在這方面優(yōu)勢也非常明顯，不僅是在資本領域，而且在制度層面也有多種促進作用。建設銀行入局將會促進住房租賃市場的合規(guī)發(fā)展。”