海天密碼之一個體系是指集團企業(yè)形成一個整體的成本管理體系，這個體系包《海天密碼之12》（12個月動態(tài)月報）、《海天密碼之3》（三大關鍵點技術）這兩篇內容的主旨。就是將12月動態(tài)月報、設計優(yōu)化、合約規(guī)劃及集中采購整合為一體，形成海天咨詢公司的建設成本管理解決方案，并因體裁衣、幫助建設企業(yè)建立起一個屬于自己的成本管理體系。

　　怎樣找到適合自身企業(yè)的成本管理模式，如何建立適合自身企業(yè)的成本管理體系，是每個房地產企業(yè)都孜孜以求的目標。

　　根據海天咨詢多年的成本控制經驗，海天咨詢成本控制專家組對房地產企業(yè)的成本控制狀態(tài)進行了分析總結。

　　房地產企業(yè)成本控制從初級到高級要經過三個階段：被動成本核算、主動成本控制、戰(zhàn)略性成本資源優(yōu)化配置。

　　而目前多數房地產企業(yè)的成本控制都處在第二個階段，即主動成本控制階段，所以，其工作的重點是：目標成本控制、全成本責任制、限額設計、設計優(yōu)化、工程量清單、合約規(guī)劃、產品配置標準。海天咨詢公司有針對性的對主動成本控制的控制方法進行了研究，總結出包含12月動態(tài)月報、設計優(yōu)化、合約規(guī)劃及集中采購整合的系統(tǒng)的成本管理體系。

　　成本管理體系的流程是，通過目標成本模板、設計方案經濟優(yōu)化、合約規(guī)劃模板、集中采購等關鍵點技術實現(xiàn)過程動態(tài)成本管理；參建單位通過成本管控文件和實踐實現(xiàn)作業(yè)過程成本管理；而管理團隊和決策機構則通過作業(yè)過程成本管理和過程動態(tài)成本管理達成目標成本的控制。

　　成本管理的組織系統(tǒng)包含7個階段：投資分析階段、發(fā)展策劃階段、方案設計、施工圖設計、招標階段、施工階段、和竣工結算階段。

　　一個集團成本管理體系中集團總部主要通過前期的宏觀投資分析、發(fā)展策劃、方案設計

　　階段完成《項目目標成本（方案版）》及《合約規(guī)劃（方案版）》，而項目公司在總公司方案版的基礎上通過施工圖設計和招標階段完成《項目目標成本（執(zhí)行版）》及《合約規(guī)劃（執(zhí)行版）》。項目公司負責施工階段的全過程，直到項目竣工后對項目進行結算、總結，并移交集團成本管理部，集團總部再根據反饋資料更新地區(qū)成本基準。

　　成本管理制度是成本管理程序順利實行的保證。成本管理程序包括：目標成本管理程序；設計經濟優(yōu)化程序；合同管理程序；工程預結算管理程序；工程付款管理程序。成本管理制度，包含成本管理部門的成本管理和各執(zhí)行部門的成本管理。房地產開發(fā)成本控制主要表現(xiàn)在以下環(huán)節(jié)：投資分析階段的成本控制保證了宏觀環(huán)境下項目投資的風險最低；發(fā)展策劃階段的成本控制為將來的施工預算的成本控制提供基礎；方案設計的成本控制；施工圖設計的成本控制；招標階段的成本控制；施工階段的成本控制；竣工、結算階段的成本控制；工程材料及設備管理以及其他環(huán)節(jié)的成本控制。

　　海天咨詢創(chuàng)新了于完善設計優(yōu)化的核心工具，是通過對項目的細化指標：指標值、限額設計值、同類項目相應指標值進行統(tǒng)計，分析出偏差的原因，并及時的與設計人員進行溝通調整。

　　設計優(yōu)化的程序包括：設計限額的制定，設計限額的下達，設計限額的執(zhí)行，設計成果的檢查，優(yōu)化設計。

　　合約規(guī)劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解的方式”分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段；合約規(guī)劃編制的過程是費項分解與組合的過程；合約規(guī)劃編制涉及各個部門，由成本管理中心組織編制；合約規(guī)劃的編制時間與公司的管理成熟程度有很大關系，一般從方案設計階段開始編制合約規(guī)劃。

　　集中采購程序是由項目公司向集團總部發(fā)出采購申請，集團總部擬定采購計劃。通過進行統(tǒng)一集中的供應商管理與評估、采購價格管理、采購招投標管理，匯集采購計劃調整匯總，形成綜合采購計劃，并進行貨物的集中訂購業(yè)務和集中結算業(yè)務。為實現(xiàn)集團采購業(yè)務集中管控的需求，集中采購包括以下幾種模式的應用：集中定價、分開采購；集中訂貨、分開收貨付款；集中訂貨、分開收貨、集中付款；集中采購調撥。